随着公募REITs在中国的大幕开启，不动产资产运营的“投融管服退”最后一环被打通，房企寻路REITs的热情前所未有高涨。

公募REITs固然为房企的沉淀资产提供了可行的退出通道，但不可否认的是，REITs作为一种相对稳健的投资产品，本身对回报率具有一定要求，进而对底层资产的运营也设置了相应门槛。

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区别于房地产传统粗放式管理的发展模式，不动产运营是精细活。从前期规划、中期招商到后期服务，整个链条上的每个环节都考验房企真正的能力。客观而言，尽管房企受到过去拿地规则的约束，不得不承接下大量沉淀型资产，但在盘活资产的路径上，多数房企还在摸索过程中。

由此而观之，不动产运营距离成熟落地，依然有一段距离。

这是21世纪经济报道记者专访招商蛇口产业园区事业部总经理尚钢的背景。招商蛇口旗下招商蛇口产业园REIT是首批基础设施REITs项目之一，也在近期获批扩募，在底层资产的盘活及运营上，招商蛇口的经验值得借鉴。

产园运营方法论

21世纪经济报道（下称“21世纪”）：作为首批扩募获批的公募REIT项目，招商蛇口产园REIT在对扩募底层资产的运营、选择等方面，有什么样的考量？有哪些经验可以分享？

尚钢：2023年3月31日，蛇口产园REIT新购入基础设施项目正式获批，其底层资产分别是位于深圳光明的招商局光明科技园科技企业加速器二期项目（下称“光明项目”）。

从产业园区REIT入池资产的要求来看，对项目的用地性质要求为非商业、非住宅用地的工业用地。其次，对于产业园区的业态要求相对多元，既可以是研发平台、创业孵化器，也可以是工业厂房、产业加速器以及产业发展服务平台等园区基础设施。

与此同时，产业园区的产品定位、建筑标准以及其服务的特定产业客户群体也决定了项目的市场定位和租金水平，并直接影响项目估值。

光明项目正是契合了以上种种要求，在园区运营过程中注重产业集聚和产业生态的培育。作为深圳市智能制造装备产业集群的重要载体，项目着力打造科技企业孵化器、科技企业加速器、创新型企业总部基地三大产业培育载体，通过服务模式创新充分满足高成长科技型中小企业对于空间、管理、服务、合作等方面个性化需求。

回归到产园类REIT对底层资产的选择逻辑上，无论何种资产类型，都要确保项目能有长期且稳定的租金收入。目前招商蛇口正在考虑以更灵活的方式用好REIT这个平台，优化园区资产组合，“有进有退”，提升资产质量和运营效率。

对经营提升空间不大、长期持有价值不高的存量低效无效资产，我们会通过销售、股权处置等方式进行退出。对符合REIT扩募条件的增量优质资产，积极获取。“产业运营”是工业地产的本质，只有通过高质量的运营进行资产的二次价值开发获取稳定收益，熟化后才能通过REIT平台退出，实现资产盘活。

21世纪：在REIT推进过程中，产业运营扮演的是什么样的角色？

尚钢：以招商蛇口产业园区为例，我们一直以来都以“时空合伙人”的角色定位为园区企业提供全过程空间载体和全生命周期服务，让企业在每一个生长阶段所需的服务环环相扣，助力企业成长。

时间上，以基金、专业平台为抓手，将种子期项目团队、孵化期、加速期以及稳定期等不同发展阶段的企业资源组织起来在主题园区聚集，并为企业提供多样化的金融服务、空间载体、创新平台和创业场景，深度陪伴企业全生命周期成长。

空间上，形成基础服务、提速服务、产业服务多层次服务体系。不同企业在不同时期的需求是有差别的，作为园区的运营服务者，从“一张办公桌”到“独栋总部”，招商蛇口为企业发展的全过程提供匹配的空间产品，同时提供多维度、高效率的企业服务。

招商蛇口产业园还有一个非常重要的职能，就是作为招商局集团培育新兴产业的试管，通过打造主题园区、共建创新中心、做强科技投资和构建新型能力，四位一体布局新兴产业，依托招商系强大的资源积累和产业积淀，做好“产业导入”，做专“产业生态”，做精“产业运营”，赋能“产业发展”，参与“产业成长”，通过长期坚持，提升“专业化、市场化”的产业能力，回归产业本质。

REITs未来之路

21世纪：公募REITs在中国的发展正在提速，不仅产业园区这类基础设施资产，未来租赁住房、商业地产等资产也有望通过REITs实现“投融建管退”的闭环。招商蛇口作为公募REITs的先行者，从产业园区出发，对公募REITs的未来发展还有什么样的期待？

尚钢：首先，在园区资产流动性层面，产业园区公募REIT退出通道的打开提升了优质园区资产的流动性，释放园区的资产价值性，增加社会资本参与园区建设、解决园区运营痛点。

长期以来，产业园区股权融资与退出渠道缺乏，产业园区投融资模式受到制约。REIT盘活存量资产的优势正契合产业园区开发周期长、资金需求大的特性，存量重资产可通过运营提升，达到公募REIT要求后，盘活退出；增量优质重资产也可以通过Pre-REIT基金等资管模式提前储备和锁定，快速提升到公募REIT要求后退出，缩短持有周期。

其次，在园区专业化运营层面，REIT能为产业运营提供价值最大化的路径。产业园区REIT通过对园区资产进行“轻重分离”促进园区运营主体由“开发建设”为重转向“运营管理”为重，构建可持续发展的园区生态，促进园区开发全生命周期管理，助力中国产业园区资产管理能力建设，激发专业化的园区资产管理运营团队的潜力。

最后也是最重要的，利用公募REIT实现整体退出，在提高园区运营水平的同时，也可以促进片区产业集聚和产业生态搭建。当前正处于经历经济转型升级的重要进程，产业园区是各类产业重要的物理空间载体，是带动区域经济发展和产业升级的重要引擎，也是经济增长的战略基础设施，通过产业园区REIT的嫁接激发园区运营活力，助力制造业创新发展。

招商蛇口探索记

21世纪：公募REITs要为投资者创造良好回报，底层资产的可持续发展是关键环节。招商蛇口在产业园区运营上，是否有可持续在产业能否介绍招商蛇口产业运营的体系，以及未来的发展模式？

尚钢：产业地产的行业形势正在发生巨变，传统的“开发-建设-出售-再开发”的“重资产”模式不可持续，为了应对行业变化，我们一直在强调：从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”转型。通过联合打造创新中心、做强科技产业投资、聚焦打造主题园区、分类推进一园一策、强化数字化运营管理等方式，严格落实集团“三个转变”要求，推动增长方式“由量向质”、业务结构“由重入轻”的转变。

当前，招商蛇口产业园区“投-融-建-管-退”全业务能力体系已基本形成，并且已经走向轻重结合规模化发展的道路，我们在全国轻中重资产的管理规模达到近500万平方米，不仅要做好单个项目打造标杆，还需要从全国一盘棋的角度，提炼全链条的运营服务能力，形成招商蛇口产业园区品牌。

通过做好产业生态、精准产业运营，实现“盈利模式、发展方式、底层逻辑”的根本转变，努力成为中国领先的产业园区综合运营服务商为产业发展创造更完善的生态价值。

未来，招商蛇口产业园区将以科技创新为核心，持续升级产业园区商业模式。具体来说，我们在产业投资上精选核心“硬科技”方向，聚焦核心“硬科技”细分赛道，围绕符合国家战略、行业前景较好、资本市场回报较高的“新一代信息技术、智能制造、生命健康、新能源/新材料”四大方向，加速孵化拥有自主知识产权的种子项目。

在产业生态上，招商蛇口探索向“产业”更进一步，依托产业研究和产业投资，联合科研机构，在园区内建立科技创新的载体，为早期技术和科学家团队提供孵化、加速及产业化服务，与园区内入驻企业形成更深、更好的产业创新生态，把我们的园区真正变成区域高科技产业策源地。