作者 | 梁秀杰

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编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

万万没想到，曾经的“中国第一高楼”项目，如今却无人问津。

日前，深圳世茂深港国际中心项目进行了首轮司法拍卖，即便吸引了超3万人围观，最终仍因无人出价而遭遇流拍。

根据5月31日北京市第三中级人民法院发布的公告，此次拍卖标的为深圳市世茂新里程实业有限公司名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物。此次拍卖为该标的第一次拍卖，评估价约163.05亿元，起拍价约130.44亿元，相当于在评估价的基础上打了8折。

图片来源：京东拍卖

早在该标的上架之初，业内就预判了其流拍结局。原因主要有三：

其一，即便打了8折，其超百亿的起拍价，对于当下任何一家开发商都是一个巨大的考验。毕竟单是报名入场就需要6.52亿元的保证金，加价幅度6522万元，同时法院要求竞得者在半个月内（7月20日）前即缴纳除保证金外的拍卖余款。

其二，除了总价带来的高门槛之外，项目背后还存在不少风险点，包括项目背后复杂的债权关系、长周期开发所需的资金沉淀以及未来入市后的去化招商等等，都充满了未知数。

其三，从此前高力国际披露的数据来看，今年Q2深圳写字楼市场再次下行，净吸纳量为近五年最低值，呈现新增需求不足、租金降幅扩大、空置率上升态势，竞争压力可见一斑。

此外，睿和智库认为，深圳世茂深港国际中心项目二拍即便再折上折，前景也不乐观，再次流拍的可能性极大。

“第一高楼”幻影破灭，被债主推上货架

就起拍价而言，即便在评估价的基础上打了8折，深圳世茂深港国际中心项目依旧被认为是近7年来司法拍卖的最大估值的资产。

这也曾是世茂手中的“王牌”项目，也是其布局深圳的龙头项目。2017年12月初，世茂集团斥资239.43亿元拿下了深圳龙岗G01046-0095号商业用地，当时还创下了深圳土地拍卖史上第二高总价的记录。按照当初的规划，该地块上将建一栋668米的超高层建筑，倘若建成，该建筑将刷新“中国第一高楼”的记录，成为深圳龙岗区大运新城的新地标。

根据规划，该项目被命名为世茂深港国际中心，占地面积32.19万平方米，总建筑面积136.45万平方米，计划总投资规模达到500余亿元，是一个集办公、商业、旅游、文化、科普展示、公寓于一体的大型城市高端国际化综合体。

让人唏嘘的是，不过6年时间，世茂深港国际中心就从品牌地标项目变成了化债筹码被摆上了法拍平台。

图：停工的世茂深港国际中心

图片来源：京东拍卖

被拍卖的原因，则与世茂和中信信托相关纠纷案有关。据北京市第三级人民法院披露消息，“本院执行的中信信托有限责任公司与深圳市世茂新里程有限公司等一案，需确定下列财产的处置参考价。”

债务违约、核心资产被 拍卖，背后折射出的是ST世茂（600823.SH）的财务窘境。

多个法拍项目流拍，大宗市场底部难探

值得注意的是，深圳世茂深港国际中心流拍并非孤例，近期不乏降价之后依旧流拍的大宗资产。

比如，整体评估价为23.6亿元的北京东方梅地亚中心，于5月28日以评估价近7折的16.5亿元首拍时流拍；6月13日又以评估价近5折的13.2亿元二拍时再次流拍，目前正以13.2亿元进行整体变卖，时间为7月2日10时至8月31日10时，但尚无人报名和出价。

6月28日，位于合肥滨湖新区的合肥宝能城部分资产也因无人报名流拍，共分为两个项目，被拍卖资产包括宝能城住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用权及地上建筑物，总起拍价超50亿元。

整体评估价约16.5亿元的沈阳核心商业地标沈阳中街商业城，于7月2号以评估价近7折的11.5亿元首拍时流拍；预计将于7月18日，进行二次拍卖，价格下调至9.2亿元，相当于在评估价的基础上打了5.6折。

可见，当下房企掏出家底去变现，正变得越来越难。

首先，敢于接盘、有实力接盘者寥寥。行业整体仍处下行期，房企大多资金紧张，即使是国央企也面临“节衣缩食”的局面，尤其是面对债权关系相对更复杂的法拍资产，买方更是谨小慎微。

其次，总价高、体量大的地标项目尤甚。除了一般房企无法承接消化外，很多项目还受制于城市规划等要求，对接盘方的要求也比较苛刻。这也让或停工、或烂尾的地标项目的未来，更添了几分未知。